Autor und Psychologe Gerald Mackenthun
Autor und Psychologe Gerald Mackenthun

Die Mär von der Mietpreisexplosion

Die angeblich explosionsartig steigenden Mieten in den Großstädten scheinen ein Hauptproblem für die Bürger zu sein. "Die Lage ist ernst", sagte Justizministerin Katarina Barley, SPD, Anfang 2019. SPD, Linke und Grüne fordern weitere Schutzmaßnahmen für Mieter bis hin zu einem mehrjährigen Verbot für Mietpreissteigerungen.

 

Wie üblich, hält die Schwarzseherei den Fakten nicht stand. In den begehrten Wohnlagen steigen die Preise - was sollte auch sonst passieren, wenn eine starke Nachfrage auf ein begrenztes Angebot stösst? Gefordert wird deshalb ein massiver Wohnungsausbau, als ob alle, die nur wollen, preisgünstig in Toplagen wohnen sollen dürfen.

 

SPD, Grüne und Linke sind dabei, die Wohnungswirtschaft - einzelne Wohnungsbesitzer wie Wohnbaukonzerne - nachhaltig zu schwächen. Enteignungen und Mietpreisstopps sind Schnapsideen, die weder preiswerten Wohnraum noch überhaupt neue Wohnungen schaffen. Denn wenn etwas steigt, dann sind es die Baukosten.

 

Bundesweit betrachtet steigen Mieten moderat und nicht schneller als die Inflationsrate, was durch steigende Löhne im Grossen und Ganzen aufgefangen wird. Der Berliner Mietpreisspiegel beispielsweise gibt die wahre Lage nur stark verzerrt wieder. Mietsteigerungen betreffen nur rund 10 Prozent aller Wohnungen, während für den großen Rest die Nettokaltmieten gleich bleiben.

 

Mit anderen Worten: Es gibt keine flächendeckende "Mietpreisexplosion". Stärkere Mietpreissteigerungen gibt es nur in begehrten Ballungsgebieten, während in Kleinstädten und auf dem Land die Mieten stagnieren oder tendenziell fallen.

Die Mär von der Mietpreisexplosion.

Berlin Juli 2019: VTA Verlag, 52 S.,

ISBN 978-3-946130-21-5 (print), 5,90 €

ISBN 978-3-946130-22-2 (eBook), 3,49 €

Mietzuschüsse für Hartz IV-Empfänger steigen

Angesichts steigender Mieten werden in Berlin ab 1. Oktober die staatlichen Zuschüsse zu den Mietkosten erhöht. Damit sollen Empfänger von Sozialleistungen nicht gezwungen werden, ihre Wohnungen aufzugeben und umzuziehen.

 

Der Richtwert für den Mietzuschuss beträgt bislang pro Person 404 € monatlich und soll auf 421,50 € steigen. Erhöhungen gibt es auch für Zwei-Personen-Haushalte und für Alleinerziehende mit Kind. Die Wohnflächengrenze wird von 60 auf 65 m² erhöht. Auch dürfen die Mieten (kalt) um mehr als 20 % über dem Richtwert liegen.

 

Dank der staatlichen Zuschüsse mussten im Jahr 2017 nur 481 Hartz IV-Empfänger umziehen; 2018 waren es sogar nur 303. Weil die Mieten in Berlin so günstig sind, leben nur etwa 90.000 der insgesamt 325.000 bezuschussten Bedarfsgemeinschaften in Wohnungen, deren Mietkosten über den festgelegten Richtwerten liegen.

 

(Quelle: Tagesspiegel Berlin vom 28. September 2019, S. 8)

Kommunales Berliner Wohnungsbauunternehmen kauft 6000 Wohnungen von Investor

Die Berliner kommunale Wohnungsbaugesellschaft Gewobag kaufte September 2019  5894 ehemalige Sozialwohnungen vom Immobilienkonzern Ado Properties zurück. Der Kaufpreis beträgt 920 Million €. Die Kaufsumme stammt aus dem Vermögen der Gewobag, das Land Berlin beteiligte sich nicht daran. Das kommunale Unternehmen erhöhte damit seinen Bestand auf 68.000 Wohnungen in Berlin. 

 

Je Quadratmeter zahlte die Gewobag etwa 2600 €, sagten Experten. Die Wohnungen waren 2004 für etwa 405 Million € an Finanzinvestoren verkauft worden und durch mehrere Hände gegangen, bis sie zum Ado kamen. Der hochfrequente Handel mit Immobilien ausschließlich zur Profitmaximierung wird von vielen Seiten kritisiert. In die Instandhaltung hatte Ado seither etwa 30 Millionen € investiert.

 

Die Objekte waren hoch verschuldet. Die Rede ist von 340 Million €. Diese Schulden ist der Konzern jetzt los, so dass netto 580 Million € übrig bleiben. Nach viereinhalb Jahren soll der Konzern damit einen Nettogewinn von 205 Millionen € gemacht haben. Das entspricht der vorgegebenen Gewinnmarge des Konzerns, teilte Ado Properties mit.

 

Mit dem Zukauf verfügen alle sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften über zusammen 320.000 kommunale Wohnungen. Bis Ende 2021 sollen bis 360.000 Wohnungen sein.

 

(Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 20. September 2019;  Tagesspiegel Berlin vom 28. September, S. 8)

Grundstücksknappheit bremst Wohnungsbau

2018 wurde der Neubau von knapp 302 800 Wohnungen genehmigt, teilte das Statistische Bundesamt am 19. September 2019 mit. Um die große Nachfrage nach Wohnungen zu stillen, müssen nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft in Deutschland jährlich 350 000 bis 400 000 Wohnungen entstehen. Gebremst wird der Neubau dadurch, dass Flächen in Ballungsräumen knapp sind, die Preise deutlich angezogen haben und Handwerker in der Flut von Aufträgen kaum hinterherkommen.

 

Der Wohnungsneubau stehe und falle mit der Ausweisung von genug bezahlbarem Bauland durch die Kommunen, erklärte Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. In den Metropolen sei der Rückgang der Baugenehmigungen am größten. „Neue Wohnungen können nur geplant werden, wenn man auch weiß, wo man sie bauen soll.“

Im europäischen Vergleich ist Wohnen hierzulande vergleichsweise günstig

Das geht aus dem achten "Property Index" der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte für das Jahr 2018 hervor. Die monatlichen Durchschnittsmieten pro Quadratmeter (es wird nicht genau angegeben, aber offenbar handelt es sich um Nettomieten) lagen in München (10,50 Euro), Hamburg (8,60 Euro) und Frankfurt (8,40 Euro) im unteren Mittelfeld der 46 verglichenen Städte. Berlin (7,30 Euro) landet sogar auf einem der letzten Plätze, nur noch unterboten von Turin (6,90 Euro) in Italien, Ostrava (6,60 Euro) in Tschechien und den beiden ungarischen Städten Gyor (6,50 Euro) und Debrecen (6,40 Euro). Angeführt wird die Rangliste von Paris, wo Mieter im Schnitt fast 28 Euro für jeden Quadratmeter Wohnfläche in der französischen Hauptstadt locker machen mussten. Besonders teuer lebte es sich auch in den norwegischen Städten Oslo (25,30 Euro) und Trondheim (21,30 Euro) zur Miete sowie in der britischen Finanzmetropole London (20,10 Euro).

 

Auch bei den Immobilienpreisen kommt Deutschland dem Bericht zufolge noch vergleichsweise glimpflich davon. Mit 1088 Euro pro Quadratmeter kosteten Immobilien in Portugal 2018 absolut am wenigsten, mit rund 4000 Euro in Frankreich und Norwegen am meisten. Der deutsche durchschnittliche Quadratmeterpreis lag mit 3405 Euro im gehobenen Mittelfeld.

 

(Quelle: Jessica von Blazekovic, „Miet- und Kaufpreise in Europa - Schlimmer geht immer“, FAZ, 20. August 2019)

Wien als Vorbild für Wohnungspolitikpolitik?

Österreich und vor allem Wien wird derzeit (Sommer 29019) als beispielhaft für eine gelungene Wohnungspolitik genannt.

 

Von den Mietwohnungen in Österreich sind 39 Prozent Genossenschaftswohnungen, 17 Prozent Gemeindewohnungen und 16 Prozent Mietwohnungen mit regulierten Mieten. Nur 27 Prozent der Mietverhältnisse unterliegen einem freien Mietzins. In Wien leben 43 Prozent der Einwohner in Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen.

 

Im Jahr 2018 betrug die Bruttomiete inklusive Betriebskosten in Österreich durchschnittlich 7,80 Euro je Quadratmeter. Das entspricht etwa 5,40 Euro netto - ein phantastisch niedriger Wert.  Die regionalen Unterschiede sind allerdings groß. Aufgrund der höheren Kaufkraft in Österreich sind durchschnittliche Mietpreise allerdings nur bedingt aussagekräftig.

 

Der Anteil jener Haushalte, die mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für Wohnen aufwenden, betrug im Jahr 2018 in Österreich lediglich 7 Prozent. In Deutschland waren es 17 Prozent, also deutlich mehr.

 

Durch das Bevölkerungswachstum, die Urbanisierung und die kleineren Haushaltsgrößen entsteht im städtischen Bereich vermehrt Nachfrage nach Wohnungen, die Druck auf die Mietpreise ausübt. Natürlich steigen damit in Österreich die Grundstückspreise für Neubauten rasant. Gleiches gilt für die Baukosten, insbesondere die Materialkosten.

Auch Tiefgaragen, Aufzugsanlagen, Brand- und Schallschutz lassen die Baukosten klettern, ebenso Anforderungen in den Bereichen Altersgerechtes Wohnen oder Ladeinfrastruktur für E-Mobilität.

 

In Österreich wird in der Regel die Berechtigung zum Bezug einer Gemeindewohnung nur 

ein einziges Mal überprüft - beim Stellen des Antrags. Zudem ist eine direkte Weitergabe an Familienangehörige möglich, selbst wenn diese keinen eigenen Anspruch auf eine Gemeindewohnung hätten. Bei einer Steigerung des Einkommens der Hauptmieter erhöht sich der Mietzins nicht. Auch gut Verdienende können so in preiswerten Wohnungen leben.

 

(Quelle: Warum Österreich kein Mieterparadies ist. Von Tobias Thomas, Philipp Koch, Wolfgang Schwarzbauer, in FAZ, 27.08.2019. - Die Argumente, die die Autoren zur Untermauerung ihrer Überschriftenthese anbringen, überzeugen nicht. Insbesondere sind ihre Zahlen zu Netto- und Brutto-Mieten in Osterreich und Deutschkand unklar bzw. verwirrend, wenn nicht sogar falsch. Vorsicht ist angebracht. G.M.)

Neuere Zahlen bestätigen den Trend: keine allgemeine Mietpreisexplosion

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht jedes Jahr neben dem Verbraucherpreisindex (VPI) einen Mietindex, der auf einer repräsentativen Stichprobe aller Mieter beruht. Hier sind sowohl Bestandsmieten als auch gerade neu abgeschlossene Mietverträge erfasst. Nimmt man das Jahr 2000 als Basisjahr, so ist der VPI bis 2018 um 29,9 Prozent gestiegen, der Mietindex hingegen nur um 24,1 Prozent. In den Jahren 2015 bis 2018, in denen die Klagen über explodierende Mieten besonders laut wurden, stiegen die Verbraucherpreise um 3,8 Prozent und der Mietindex um 4,1 Prozent, also nur wenig schneller. Starke Mietsteigerungen gab es lediglich in wenigen Brennpunktstädten und da nur bei Neubauten oder Mieterwechsel. (Süddeutsche Zeitung, 29. Juni 2019)

 

Auch üngst vom Tagesspiegel Berlin veröffentlichte Zahlen bestätigen den Tenor meiner Broschüre. Die sieben größten Immobilien-Aktiengesellschaften Berlins vermieten Zehntausende ihrer Wohnungen zu einer Nettokaltmiete pro Quadratmeter zwischen 5,62 € und 8,64 €. Diese Zahlen veröffentlichte der Tagesspiegel am 29. Juni 2019 in der Beilage „Mehr Berlin“. Nicht weg zu diskutieren ist allerdings, dass sich die Angebotsmieten für Neuvermietungen zwischen 2008 und 2018 von 5,61 € auf 10,32 € fast verdoppelt haben. Die durchschnittliche Vergleichsmiete stieg hingegen nur um rund 50 % von 4,83 € auf 6,72 €.

 

Die Frankfurter Allgemeinen Zeitung warnte am 27. Juli 2019 (S. 19) davor, dass ein heutiger Bauboom eine Leerstand von morgen bedeuten könnte. Zu wenig werde gefragt, was und für wen eigentlich gebaut werde? Ein von der Politik vorgegebener hoher Anteil von Sozialwohnungen bedeutet, dass die auf dem freien Markt angebotenen Wohnungen besonders teuer ausfallen, da mit diesen Einnahmen die Sozialwohnungen oftmals subventioniert werden müssten. Die Mieten für Sozialwohnungen sind in der Regel bei  6,50 € pro Quadratmeter kalt gedeckelt. Nach Ansicht von Fachleuten würden die realen Grundstücks- und Baukosten jedoch das Doppelte erfordern.

 

Auf alle Fälle leidet der Baustil. Nur serieller Wohnungsbau kann die Kosten relevant drücken. An den Rändern der Städte wächst so ein quadratisch-praktischer, bis zum Äußersten gedämmter Wohnwürfel nach dem anderen in die Höhe, unterbrochen durch steinwüstenartige Plätze. Die schmucklosen und glatten Fassaden erinnern oftmals an Gefängnisbauten.

 

Wenn sich die Konjunktur weiter eintrübt, dürfte das Interesse an einem Leben in den Großstädten Deutschlands schnell wieder nachlassen. Die Autorin Julia Löhr schreibt in dem genannten FAZ-Artikel: „Zugleich gibt es schon heute mehr als eine halbe Million genehmigte, nur noch nicht fertig gebaute Wohnungen. Gut möglich, dass die Nachfrage schon gedeckt ist, wenn diese erst einmal abgearbeitet sind."

 

In Deutschland wurde erst kürzlich schon einmal zu viel gebaut, in den neunziger Jahren in Erwartung der blühenden Landschaften nach der Wiedervereinigung. Diese kamen dann vielerorts doch nicht, stattdessen Leerstand und sinkende Mieten. Das war günstig für die Mieter, aber ungünstig für jene, die Wohnungen besitzen oder bauen.

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Priv.-Doz. Dr. Gerald Mackenthun

Dipl.-Politologe

Dipl.-Psychologe

Dr.phil.

Privat-Dozent für Klinische Psychologie

 

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© Gerald Mackenthun, Berlin, Februar 2011

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