Autor und Psychologe Gerald Mackenthun
Autor und Psychologe Gerald Mackenthun

Die Mär von der Mietpreisexplosion

Die angeblich explosionsartig steigenden Mieten in den Großstädten scheinen ein Hauptproblem für die Bürger zu sein. "Die Lage ist ernst", sagte Justizministerin Katarina Barley, SPD, Anfang 2019. SPD, Linke und Grüne fordern weitere Schutzmaßnahmen für Mieter bis hin zu einem mehrjährigen Verbot für Mietpreissteigerungen.

 

Wie üblich, hält die Schwarzseherei den Fakten nicht stand. In den begehrten Wohnlagen steigen die Preise - was sollte auch sonst passieren, wenn eine starke Nachfrage auf ein begrenztes Angebot stösst? Gefordert wird deshalb ein massiver Wohnungsausbau, als ob alle, die nur wollen, preisgünstig in Toplagen wohnen sollen dürfen.

 

SPD, Grüne und Linke sind dabei, die Wohnungswirtschaft - einzelne Wohnungsbesitzer wie Wohnbaukonzerne - nachhaltig zu schwächen. Enteignungen und Mietpreisstopps sind Schnapsideen, die weder preiswerten Wohnraum noch überhaupt neue Wohnungen schaffen. Denn wenn etwas steigt, dann sind es die Baukosten.

 

Bundesweit betrachtet steigen Mieten moderat und nicht schneller als die Inflationsrate, was durch steigende Löhne im Grossen und Ganzen aufgefangen wird. Der Berliner Mietpreisspiegel beispielsweise gibt die wahre Lage nur stark verzerrt wieder. Mietsteigerungen betreffen nur rund 10 Prozent aller Wohnungen, während für den großen Rest die Nettokaltmieten gleich bleiben.

 

Mit anderen Worten: Es gibt keine flächendeckende "Mietpreisexplosion". Stärkere Mietpreissteigerungen gibt es nur in begehrten Ballungsgebieten, während in Kleinstädten und auf dem Land die Mieten stagnieren oder tendenziell fallen.

Die Mär von der Mietpreisexplosion.

Berlin Juli 2019: VTA Verlag, 52 S.,

ISBN 978-3-946130-21-5 (print), 5,90 €

ISBN 978-3-946130-22-2 (eBook), 3,49 €

Neuere Zahlen bestätigen den Trend

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht jedes Jahr neben dem Verbraucherpreisindex (VPI) einen Mietindex, der auf einer repräsentativen Stichprobe aller Mieter beruht. Hier sind sowohl Bestandsmieten als auch gerade neu abgeschlossene Mietverträge erfasst. Nimmt man das Jahr 2000 als Basisjahr, so ist der VPI bis 2018 um 29,9 Prozent gestiegen, der Mietindex hingegen nur um 24,1 Prozent. In den Jahren 2015 bis 2018, in denen die Klagen über explodierende Mieten besonders laut wurden, stiegen die Verbraucherpreise um 3,8 Prozent und der Mietindex um 4,1 Prozent, also nur wenig schneller. Starke Mietsteigerungen gab es lediglich in wenigen Brennpunktstädten und da nur bei Neubauten oder Mieterwechsel. (Süddeutsche Zeitung, 29. Juni 2019)

 

Auch üngst vom Tagesspiegel Berlin veröffentlichte Zahlen bestätigen den Tenor meiner Broschüre. Die sieben größten Immobilien-Aktiengesellschaften Berlins vermieten Zehntausende ihrer Wohnungen zu einer Nettokaltmiete pro Quadratmeter zwischen 5,62 € und 8,64 €. Diese Zahlen veröffentlichte der Tagesspiegel am 29. Juni 2019 in der Beilage „Mehr Berlin“. Nicht weg zu diskutieren ist allerdings, dass sich die Angebotsmieten für Neuvermietungen zwischen 2008 und 2018 von 5,61 € auf 10,32 € fast verdoppelt haben. Die durchschnittliche Vergleichsmiete stieg hingegen nur um rund 50 % von 4,83 € auf 6,72 €.

 

Die Frankfurter Allgemeinen Zeitung warnte am 27. Juli 2019 (S. 19) davor, dass ein heutiger Bauboom eine Leerstand von morgen bedeuten könnte. Zu wenig werde gefragt, was und für wen eigentlich gebaut werde? Ein von der Politik vorgegebener hoher Anteil von Sozialwohnungen bedeutet, dass die auf dem freien Markt angebotenen Wohnungen besonders teuer ausfallen, da mit diesen Einnahmen die Sozialwohnungen oftmals subventioniert werden müssten. Die Mieten für Sozialwohnungen sind in der Regel bei  6,50 € pro Quadratmeter kalt gedeckelt. Nach Ansicht von Fachleuten würden die realen Grundstücks- und Baukosten jedoch das Doppelte erfordern.

 

Auf alle Fälle leidet der Baustil. Nur serieller Wohnungsbau kann die Kosten relevant drücken. An den Rändern der Städte wächst so ein quadratisch-praktischer, bis zum Äußersten gedämmter Wohnwürfel nach dem anderen in die Höhe, unterbrochen durch steinwüstenartige Plätze. Die schmucklosen und glatten Fassaden erinnern oftmals an Gefängnisbauten.

 

Wenn sich die Konjunktur weiter eintrübt, dürfte das Interesse an einem Leben in den Großstädten Deutschlands schnell wieder nachlassen. Die Autorin Julia Löhr schreibt in dem genannten FAZ-Artikel: „Zugleich gibt es schon heute mehr als eine halbe Million genehmigte, nur noch nicht fertig gebaute Wohnungen. Gut möglich, dass die Nachfrage schon gedeckt ist, wenn diese erst einmal abgearbeitet sind."

 

In Deutschland wurde erst kürzlich schon einmal zu viel gebaut, in den neunziger Jahren in Erwartung der blühenden Landschaften nach der Wiedervereinigung. Diese kamen dann vielerorts doch nicht, stattdessen Leerstand und sinkende Mieten. Das war günstig für die Mieter, aber ungünstig für jene, die Wohnungen besitzen oder bauen.

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Priv.-Doz. Dr. Gerald Mackenthun

Dipl.-Politologe

Dipl.-Psychologe

Dr.phil.

Privat-Dozent für Klinische Psychologie

 

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© Gerald Mackenthun, Berlin, Februar 2011

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